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无效婚姻存续期间取得的房屋如何办理登记

2020年08月03日 4711
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汪某与刘某于1980年登记结婚。2005年,汪某隐瞒自己有合法配偶的事实,利用虚假身份信息又与付某登记结婚,婚后生育一子,并购买了一套房屋,登记在付某名下。2014年,付某以重婚为由诉至法院,请求宣告二人婚姻无效。法院经过审理认为,汪某的行为已构成重婚,遂判决汪某与付某之间的婚姻无效。由于目前汪某因其他罪名正在外地服刑,遂在律师的见证下手书了一份说明:二人在无效婚姻期间的财产处置达成协议,其中所购房屋自始至终与汪某无关,属于付某的个人财产。现付某以“离婚析产”为由,到不动产登记机构申请将该房屋“重新”登记到自己名下。
对于无效婚姻存续期间的房屋如何办理登记,目前不动产登记法律法规及操作规范尚无明确的处理意见。笔者认为,既要综合考虑法律规定,也要从实务处理角度出发,充分保障不动产权利人的合法权益。
婚姻无效的宣告,并不当然排除无效婚姻存续期间所取得的财产被认定为共同共有
《婚姻法》第10条明确规定,重婚的,婚姻无效。关于无效婚姻存续期间取得的财产归属,《婚姻法》第12条明确,“同居期间所得的财产,由当事人协议处理;协议不成时,由人民法院根据照顾无过错方的原则判决”。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》(简称《婚姻法解释一》)第15条进一步规定:“被宣告无效或被撤销的婚姻,当事人同居期间所得的财产,按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外。”依照前述规定看,无效婚姻存续期间当事人双方属于同居关系,那么双方当事人各自取得的财产就归个人所有。但无效婚姻存续期间双方共同取得的财产,视同为共同共有,即每个人对共有财产不分份额地享有共同的权利,履行共同的义务。
若从《物权法》角度分析,结论则有所不同。民法上的共同共有,是指两个或两个以上的民事主体,根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。《物权法》第103条规定:“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。”共同共有根据共同关系而产生,以共同关系的存在为前提。无效婚姻存续期间,当事人之间属于独立的个体,缺乏法律上的共同关系,其共同取得的房屋应视为按份共有而非共同共有。
有观点认为,既然无效婚姻自始无效,男女双方就缺乏共同关系,对无效婚姻存续期间取得的财产做出“按共同共有处理”的安排存在矛盾。然而就事实而言,男女双方之间已然具备事实婚姻的各种要素,日常生活均是按照夫妻、家庭等模式运行的。除了依法可归属于个人的财产外,其他财产属于事实上的共同共有。《婚姻法解释一》作出“按共同共有处理”的安排,可以理解为一种法律上的“决断性虚构”,即将不具备夫妻财产共同财产制的无效婚姻期间财产按共同共有处理,以此满足特殊社会现实问题的需要。由此可见,《婚姻法解释一》与《物权法》的规定不存在根本性冲突,当事人之间婚姻无效的宣告,并不当然排除无效婚姻存续期间所取得的财产被认定为共同共有。
无效婚姻存续期间取得的房屋,在办理房屋转移登记时宜由共同共有人共同申请
针对该案例的特殊情况,不动产登记机构工作人员讨论形成了两种办理建议。一种观点认为,可建议当事人到婚姻登记机构更改婚姻登记信息。依据《婚姻法解释一》第14条规定,法院依法宣告婚姻无效的,应当收缴双方的结婚证书并将生效的判决书寄送当地婚姻登记管理机构。《婚姻登记条例》第16条规定:“婚姻登记机关收到人民法院宣告婚姻无效或者撤销婚姻判决书副本后,应当将该判决副本收入当事人的婚姻登记档案。”在婚姻登记机构尚未更改婚姻登记信息的情况下,当事人可持法院生效判决到婚姻登记机关要求更改婚姻登记信息。付某名下的房屋属于无婚姻状态下取得的,系其个人财产,因此也就无须到不动产登记机构办理登记手续。另外一种观点认为,不动产登记机构可以用换证的方式办理不动产登记,以达到确认房屋为付某单独所有的目的。既然房屋登记在付某名下,汪某又在律师见证下手书了房屋属于付某的说明,那么不动产登记机构就无须介入私人财产自治领域。鉴于婚姻登记机构尚未更改婚姻登记信息,不动产登记机构可以在收取人民法院生效判决书,涉案房屋房产证和土地证,以及汪某在律师的见证下手书了一份说明等必要资料的基础上,以换证的方式将房屋登记为付某单独所有。
前述两种观点,都是从便利当事人的角度出发,有一定合理性。但如前所述,无效婚姻期间取得的房屋在无协议的情况下应视为共同共有。在不动产分散登记时期,房屋权属大多采用的是一种“代表制”,即夫妻共同所有的房屋往往只登记在一个人名下。不动产统一登记后,《不动产登记暂行条例实施细则》第21条规定,共有不动产权属证书应当注明共有情况,并列明全体共有人。也就是说,房屋登记在谁的名下就归谁所有,交易的时候就可以自行处置,无须征得其他同意。案例中的房屋虽然登记在付某名下,但由于属于同居期间取得的财产,应属于汪某与刘某共同共有。汪某通过律师见证出具房屋属于付某个人所有的书面材料,是否可以替代财产分割协议呢?律师见证是律师应当事人的要求,依法对自己亲身所见的法律事实和法律行为的真实性、合法性予以证明的一种活动。《律师法》只是笼统地规定了律师可以从事非诉讼业务,但并未对见证作出具体规定。广东省司法厅与上海市律协都对律师见证制定了规范性文件,但由于效力较低,尚未得到普遍认同。从目前各地司法机关对律师见证采取谨慎的态度来看,不动产登记机构在应对律师见证时可以将其作为证明材料,但不宜作为唯一的证明材料。
2019年,《不动产登记暂行条例》修改时,将第15条“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记”,修改为“当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记”。由“到”到“向”的改变,意味着不再要求当事人单向地到不动产登记机构工作场所申请,不动产登记机构也可以灵活采取多种形式来确认当事人身份及意思表达的真实性。同时,2019年国务院办公厅发布的《关于压缩不动产登记办理时间的通知》也明确要求,要推进“互联网+不动产登记”,充分利用互联网、大数据、人脸识别、在线支付等技术,为群众提供多种选择,实现随时随地可申请。有鉴于此,不动产登记机构可以把律师见证作为权属来源证明材料之一,同时与汪某服刑地的监所联系,运用互联网、远程视频传输等技术手段使汪某以共同申请人的身份申请房屋转移登记,进而实现当事人将房屋登记到付某名下的请求。

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